Договор приватизации
Длительный и утомительный процесс приватизации, включающий изготовление техпаспорта жилого помещения, оформление договора социального найма взамен ордера, сбор необходимых справок, подачу заявления на приватизацию в местный орган муниципального жилья с приложением всех собранных документов, примерно через два месяца завершается получением Договора на передачу жилого помещения в собственность граждан.
Это и есть договор приватизации жилого помещения, в зависимости от типа жилья – договор приватизации квартиры, комнаты в квартире, общежитии.
Условиями договора определены права и обязанности собственника жилья. Собственнику жилого помещения предоставляется право совершать сделки с недвижимостью в соответствии с законом: он может квартиру завещать, продать, сдать в аренду, подарить, при этом обязательно учитывать права несовершеннолетних детей. Обязанностей у собственника больше, чем прав: использовать свои квадратные метры только для проживания, оплачивать содержание, эксплуатацию, ремонт жилья, платить налоги на недвижимость. Также в договоре обозначены возможные варианты управления многоквартирным домом. Договор подлежит обязательной регистрации в управлении (департаменте) муниципального жилья.
В силу различных обстоятельств может возникнуть такая ситуация, когда приватизацию надо повернуть обратно и признать ее недействительной. Признание договора приватизации недействительным возможно, если сам факт приватизации будет признан незаконным. А по закону все недействительные сделки делятся на два вида: ничтожные и оспоримые.
В случае с ничтожными сделками в суде не нужно доказывать ее недействительность.
Следует обосновать лишь наличие одного из следующих факторов: а) договор приватизации был совершен человеком, признанным судом недееспособным; б) вместо приватизации совершена другая сделка, например, купли-продажи (притворная сделка); в) приватизация оказалась мнимой сделкой; г) договор приватизации вступает в противоречие с нормами нравственности; д) договор приватизации не соответствует законодательству. Обращаться с иском можно в течение десяти лет.
Договор приватизации как оспоримая сделка судом может быть признан недействительным по определенным основаниям, которые нужно доказать.
Основания могут быть такие: а) превышение полномочий доверенного лица, проводившего приватизацию; б) совершение приватизации несовершеннолетним без согласия родителей; в) проведение приватизации человеком с ограниченной дееспособностью; г) совершение приватизации в состоянии заблуждения или в состоянии невменяемости; д) участие в приватизации под влиянием угрозы или обмана. В этом случае возможный срок обращения в суд – один год.
С момента признания договора о приватизации недействительным к человеку вновь возвращается право на безвозмездную приватизацию своего жилья, то есть происходит возврат в исходное состояние – приватизации как будто и не было.
Также у каждого собственника жилого помещения существует еще один способ вернуться к найму своей жилплощади – добровольно «расприватизировать» ее, расторгнуть договор по взаимному согласию сторон с одновременным заключением соглашения о недействительности предыдущей сделки.
Вывод очевиден: лучше семь раз отмерить и один раз отрезать.